상권 보는 법

 소자본 창업에서 입지선정은 아무리 강조해도 지나치지 않다. 오죽하면 입지산업이라고 하겠는가 좋은 입지는 별다른 노력 없이도 위치 자체만으로 많은 고객을 끌어들일 수 있는 경우를 말한다. 또 흔히 생각하는 남대문 의류상가, 동대문시장처럼 전문상점들이 밀집돼 있어 멀리서도 고객을 끌어당길 수 있는 힘이 있거나 이대입구처럼 신세대를 끌 수 있는 상권 등이 일단 좋은 목으로 꼽힌다. 특히 소자본 창업에 있어서 목의 좋고 나쁨은 사업의 성공을 좌우하는 요인이 된다. 그러나 목 좋은 점포를 고르기는 말처럼 쉽지 않다. 장사가 잘되는 지역이 일반적으로 입지여건이 좋은 지역이지만 대부분 높은 임대료에 권리금까지 있어 초기투자비가 많이 들뿐 아니라 매물도 많지 않다.

업종선택은 입지(점포의 위치)와 관련해서 정하는 것이 좋다. 업종이 먼저 선정되었으면 업종에 알맞은 입지를 구해야 하며 입지선정이 먼저 되었다면 입지에 알맞은 업종을 찾는 것이 중요하다.

그러기 위해서는 상권조사가 필수적이다. 상권조사는 상권의 중심 또는 점포 매물을 중심으로 1차 상권과 2차 상권으로 나눠 그 범위 내에 있는 경쟁점포(유사업종)를 표시한 약도를 그린 다음, 업종과 점포크기, 상호, 상품구성, 가격대 등을 조사하는 것을 말한다. 이는 점포에 대한 수요 예측과 마케팅 전략 수립의 기초가 된다. 상권조사와 분석을 나누어서 실시한다.

상권조사 창업을 위하여 후보점포를 물색하러 다녀보면 정확하게 판단이 잘 서지 않는 경우가 많다. 점포를 고르는데는 있어서 무엇보다도 점포를 중심으로 해서 지나다니는 인구가 얼마나 되느냐 다시 말하면 유동인구가 점포의 가치를 평가하는 결정적인 요인이 된다는 것을 이해하면 일은 쉽게 풀릴 수 있다.

유동인구를 조사하는데 있어 기준은 후보 점포의 규모, 주변시설의 흡인력, 주변인구의 외식형태, 외부 유출입동선, 주변 지역의 지형지세, 도로 및 교통시설, 통행인의 성격 상권의 규모 및 형태, 지리적 위치 등 여러 요인을 감안하여 후보 점포의 1차 상권과 2차 상권의 범위를 정한다. 1차 상권은 약 500m 이내의 거리(걸어서 5분 이내의 거리를 2차 상권은500~1,000m 이내의 거리(걸어서 5~15분 사이의 거리)를 말한다.

그리고 1차 상권 범위 안에서 후보 점포가 위치한 상권의 형태와 규모를 파악해야 하며 그 범위 안의 주민수를 계산해 보면 대략 잠재고객수를 알 수 있다. 주민수의 정보는 가까운 구청이나 동사무소 등 공공기관에서 알아볼 수 있고, 인터넷에 개설되어 있는 통계청 자료를 무료로 이용할 수도 있으며 역세권이라면 해당역의 하루 이용객 수를 해당역에 알아보면 자세히 알 수 있고 주고객층이 1318세대라면 인근의 학교들의 학생 수를 계산할 수 도 있다.

상권 분석 점포를 정한 뒤에는 보다 세밀한 업종분포를 조사해 품목(개별 업종)을 선정해야 한다. 즉, 경쟁점포가 많으면 많을수록 장사가 잘되는 것이다. 물론 외딴 지역에서 독점으로 영업을 할 수도 있겠지만 상권분석에 있어서는 유동인구가 많고 업종이 몰려있는 곳을 중심으로 분석을 하며 어떤 업종이 많이 포진되어 있느냐가 바로 소비수준을 판가름하는 잣대이기도 하다.

주변 상권의 업종 분포를 조사해 보고 전체 업종 중 음식업이 차지하는 비중이 절반이 넘는 지역일 때 음식업을 판매업이 잘 되려면 판매업이 절반이상을 차지해야하며 판매업 중에서도 여성관련용품일 경우에는 2/3는 넘어야 한다. 음식점과 판매업은 지역에 많이 몰려있어야 장사가 잘 되는 것이다. 물론 좋은 상권이라고 영업이 다 잘되는 것은 아니며 개개인의 사업능력에 따라 매출의 판도가 달라진다. 소자본 창업에 있어 입지의 의미는 사업이 잘될 수 있는 환경을 갖추는 일이 될 것이다.

점포앞 시간대별, 연령별, 성별 통행객 조사도 병행해야 하는데 이때 시장조사비가 들어가더라도 아르바이트를 고용하여 통행객들을 대상으로 설문을 받을 필요가 있다. 물론 본인이 직접 조사할 수 있으면 금상첨화인 것은 자명하다. 조사하는 도중 상권의 특성이나 소비수준 점포권리금 등의 부동산시세도 비교적 정확하게 파악할 수 있기 때문이다.

유동인구가 많은 곳을 중심으로 상권이 발달하기 때문에 주상권이 되며 상권이 확장되면서 인근이 부수상권이 되는 것이다. 유동인구가 많은 주상권에서 상품에 대해 좀더 신경을 쓴다면 많은 고객을 불러들일 수 있는 것은 당연한 일이다. 반면 유동인구가 적은 곳은 고객확보에 많은 노력을 해야하는 불리한 점이 있으나 점포임차보증금이나 권리금이 싼 장점이 있을 것이다. 유동인구를 조사하기 위해 무작정 점포 앞에 서서 지나다니는 사람들만 보고 있을 것이 아니라 별첨과 같은 상권 조사표를 작성하여 철저한 준비와 계획을 가지고 해야 한다.